Superbonus 110%: interventi “trainanti” e “trainati” su edificio condominiale

Quali sono gli interventi trainanti e gli interventi trainati per l’agenzia delle entrate? Come rientrare per poter approfittare per i lavori trainati dal bonus 110%? Scopriamolo insieme in questo articolo dell’avvocato Massimo Mira.

  • Gli interventi trainanti sono quei lavori necessari e indispensabili per beneficiare del Superbonus al 110%;
  • Gli interventi trainati possono beneficiare della detrazione solo se posti in essere in abbinamento ai primi.

Massimo Mira – Avvocato Civilista

L’avvocato Mira, con studio in Bolzano e Ortisei, si occupa prevalentemente di diritto delle obbligazioni e dei contratti, di appalto, di diritti reali, di risarcimento del danno, di successioni ed eredità, di diritto di famiglia, nonché di tutela del credito, esecuzioni e procedure concorsuali, tutelando sia in sede giudiziale, che stragiudiziale, gli interessi di clienti privati e aziendali.

Scrive inoltre articoli dedicati ad artigiani e professionisti per cercare di rendere più comprensibili le normative specifiche del settore e per evidenziare eventuali novità legislative e interpretative.

Massimo Mira - Avvocato a Bolzano
Massimo Mira - Avvocato a Bolzano

La posizione dell’Agenzia delle Entrate sul Superbonus 110%

La questione prende le mosse dalla volontà di un condominio di avvalersi del cd. Superbonus previsto dal decreto Rilancio per l’esecuzione di interventi di isolamento termico dell’involucro dell’edificio, oltre ad interventi trainati di efficientamento energetico di cui all’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013, al fine di ottenere un miglioramento di due classi energetiche.

Nel caso specifico, l’edificio su cui effettuare gli interventi era costituito da cinque piani fuori terra ed era composto da 18 appartamenti e 3 magazzini, di cui 5 appartamenti risultano “al grezzo” e accatastati nella categoria F/3. Per le unità immobiliari F/3, i proprietari non prevedevano una data di ultimazione dei lavori (per mancanza di liquidità); ultimati i lavori, detti appartamenti sarebbero stati di natura abitativa, presumibilmente, classificati nelle categorie catastali A/2 od A/3.

A fronte di questa situazione particolare, i dubbi interpretativi posti all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate sono i seguenti:

  1. se l’esistenza di unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 precluda la possibilità al condominio di accedere alle agevolazioni previste per il cd. Superbonus;
  2. se le medesime unità F/3 partecipino o meno alla formazione dell’importo complessivo di spesa ammissibile ai fini delle agevolazioni previste;
  3. nell’ipotesi di accesso al regime del cd. Superbonus, se possano essere eseguite, sulle unità F/3, gli interventi trainati di cui all’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013.

Come noto, l’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), ha introdotto le disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus). La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus).

L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura). In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione (sul punto, il richiamo necessario è ai provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047).

Da ultimo si fa presente, che la legge di bilancio 2021 ha modificato l’articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo che il Superbonus si applichi alle spese sostenute fino al 30 giugno 2022 e che, per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo.

Ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte di taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici indicati nel comma 1 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”) indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119, realizzati su:

  • parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
  • singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati);
  • edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
  • unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati). Le disposizioni agevolative in commento non si applicano, invece, alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico.

Per la corretta individuazione di quali siano da considerare interventi trainanti e interventi trainati, si rinvia all’approfondimento a ciò dedicato.

Sono ammessi al Superbonus gli interventi effettuati dai condomìni, di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati. In particolare, nella citata circolare n. 24/E del 2020, al paragrafo 2.1.1 è stato chiarito che il Superbonus spetta nel caso di interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali (pareti generalmente esterne), orizzontali (coperture, pavimenti) ed inclinate delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati che rispettano i requisiti di trasmittanza “U” vigenti all’atto dell’inizio dei lavori che interessano l’involucro dell’edificio, anche unifamiliare, o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno sita all’interno di edifici plurifamiliari, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo.

Nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che tale condizione si considera soddisfatta se “le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti“.

Ciò implica che, ai fini dell’applicazione del Superbonus:

  • le spese sostenute per gli interventi “trainantidevono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione
  • le spese per gli interventi “trainati” devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”.

Con l’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata, deve essere dimostrato che dagli interventi realizzati derivi il miglioramento di almeno due classi energetiche ovvero, se non possibile in quanto, come precisato nella citata circolare n. 24/E del 2020, l’edificio o l’unità immobiliare è già nella penultima (terzultima) classe, il conseguimento della classe energetica più alta. Per quanto riguarda i limiti di spesa ammessi al Superbonus, la norma stabilisce che se gli interventi di isolamento termico delle superfici opache sono realizzati su edifici in condominio, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è costituito. Se lo stesso è composto da più di otto unità, il limite massimo di spesa è pari a 30.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari.

Nella medesima circolare n. 24/E del 2020 viene, inoltre, specificato che nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio.

In relazione al caso in esame si fa presente che ai fini della fruizione dei benefici del cd. Superbonus, condizione indispensabile per fruire della detrazione è che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari e su edifici “esistenti” dotate di impianto di climatizzazione invernale, di natura residenziale (ad esclusione delle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico), non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione.

Nel caso in esame in relazione al quesito sub 1), si rappresenta che le unità immobiliari, iscritte nel Catasto Fabbricati con la categoria F/3 “unità in corso di costruzione”, non sono definibili quali unità “esistenti” di natura residenziale, in quanto sono ancora in corso di costruzione. In particolare, in relazione all’attribuzione della categoria castale F/3, con la circolare n. 9/T del 26 novembre 2001, l’Agenzia del territorio ha precisato che tale identificazione catastale è da ascrivere esclusivamente a categorie fittizie, ossia “quelle che, pur non previste nel quadro generale delle categorie (in quanto ad esse non è associabile una rendita catastale), sono state necessariamente introdotte per poter permettere la presentazione in Catasto di unità particolari (lastrici solari, corti urbane, unità in via di costruzione ecc..) con la procedura informatica di aggiornamento Docfa“, (cfr. anche circolare n.4/T del 29 ottobre 2009), in quanto si tratta di categoria provvisoria, nella quale, su richiesta di parte e senza attribuzione di alcuna rendita catastale, vengono inseriti gli immobili in attesa della definitiva destinazione.

Ne consegue che la fruizione del Superbonus, è preclusa per interventi eseguiti su unità immobiliari F/3 in quanto trattasi di unità in via di costruzione e non di unità immobiliari “esistenti”. La presenza delle cinque unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 non preclude, tuttavia, la possibilità al condominio Istante di accedere al Superbonus considerato che le restanti unità immobiliari sono diversamente accatastate ed hanno natura residenziale, sempre che venga rispettata per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro, l’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio esistente, senza considerare le unità in corso di costruzione.

Con riferimento ai quesiti sub 2) e 3) si ritiene che le cinque unità immobiliari del condominio (due al piano 4°, uno al piano 3° e due al piano 1°) accatastate in categoria F/3 “Fabbricati in corso di costruzione”, non possano tuttavia concorrere alla formazione della spesa massima ammissibile al fine di fruire delle agevolazioni previste per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano lo stesso involucro (intervento trainante) poiché occorre tener conto del numero di unità immobiliari esistenti all’inizio dei lavori. Né tali unità possono usufruire delle detrazioni relative ad altri interventi trainati di efficientamento (peraltro non collegate ad un intervento trainante ammissibile).

Pertanto, nel presupposto che sussistano tutte le condizioni previste dalla disciplina in esame ed, in particolare, che venga rispettata per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro, l’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio, senza considerare le unità F/3, secondo i criteri sopra precisati, il condominio Istante potrà beneficiare, per gli interventi di efficientamento energetico (trainanti e trainati), della detrazione calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione di 13 unità immobiliari (con esclusione delle unità immobiliari, censite quali unità F/3)

Definizione di interventi trainanti e trainati

Per quanto di interesse, si rileva che la circolare n. 24/E del 2020, secondo quanto stabilito ai commi 1 e 4 dell’articolo 119, definisce come “trainanti o principali” gli interventi:

  • di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, sita all’interno di edifici plurifamiliari;
  • di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari;
  • antisismici e di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus).

Gli interventi “trainati”, invece, comprendono:

  • le spese sostenute per tutti gli interventi di efficientamento energetico indicati nell’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 (cd. “ecobonus”), nei limiti di detrazione o di spesa previsti da tale articolo per ciascun intervento;
  • l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all’articolo 16-ter del citato decreto-legge n. 63 del 2013.

Superbonus riconosciuto per spese sostenute sino al 31.12.2022

La lett. m) dell’articolo 1, comma 66, della legge di bilancio 2021 ha inserito nell’articolo 119 del decreto Rilancio il comma 8-bis ai sensi del quale «Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.». Il comma 67, del citato articolo 1 della legge di bilancio 2021 ha inserito nell’articolo 121 del decreto Rilancio il comma 7-bis, ai sensi del quale le sopra richiamate disposizioni «si applicano anche ai soggetti che sostengono, nell’anno 2022, spese per gli interventi individuati dall’articolo 119». L’articolo 1, comma 74 della citata legge di bilancio 2021 prevede che l’efficacia delle sopra richiamate proroghe di cui «ai commi da 66 a72 resta subordinata alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell’Unione europea».

Isolamento termico del tetto del singolo appartamento

Ci si chiede se l’intervento di isolamento termico sia realizzabile anche sul singolo appartamento o sia rivolto solo all’intero condominio.

Con riguardo alle singole unità immobiliari, l’intervento di isolamento termico, così come quello di sostituzione impiantistica, è realizzabile solo su tipologie edilizie quali villette a schiera, porzioni di bifamiliari o simili. In particolare, possono accedere al Superbonus gli edifici unifamiliari oppure le singole unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari, purché: 1) “funzionalmente indipendenti”; 2) dotate di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

  • Quanto al primo requisito, una unità immobiliare può dirsi “funzionalmente indipendente” quando sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, il gas, l’energia elettrica, il riscaldamento, ecc., di proprietà esclusiva.
  • Quanto al secondo requisito, occorre che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva (si vedano: Circolare 22/12/2020, n. 30/E, punto 3.1.1 R; Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2 R; art. 1 R del Decreto Requisiti, lettera i) del comma 3).

Entrambi i requisiti devono sussistere contemporaneamente, e prescindono dal fatto che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.

Conteggio della superficie disperdente lorda

Ci si chiede se le finestre siano escluse dal conteggio della superficie disperdente lorda, quando si fa il calcolo del 25?

In base all’art. 2 del D. Leg.vo 192/2005, la “superficie disperdente” dell’edificio è definita come la “superficie che delimita il volume climatizzato V rispetto all’esterno, al terreno, ad ambienti a diversa temperatura o ambienti non dotati di impianto di climatizzazione”. Il calcolo della SDL va pertanto effettuato sul totale della superficie complessiva lorda disperdente (pareti verticali, pavimenti, tetti, infissi) confinante con l’esterno, vani freddi o terreno.

Superbonus e sostituzione del tetto della soffitta

Ci si chiede se in un immobile con una soffitta, sostituendo il tetto di travi in cemento armato con un tetto in legno coibentato o ventilato, si può usufruire del Superbonus?

La risposta è positiva, dal momento che gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano nella disciplina agevolativa, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente quanto al bonus energetico, poiché la soffitta non è locale riscaldato.

APE e interventi in condominio

Ci si chiede se, nel caso di interventi in condominio, gli APE debbano essere prodotti per ogni singola unità immobiliare o per l’intero edificio?

Chiarimenti sul punto sono contenuti nel Decreto Requisiti Tecnici, ove si legge (punto 12.3 R dell’Allegato A) che gli APE – qualora redatti per edifici con più unità immobiliari – sono detti “convenzionali” e sono appositamente predisposti ed utilizzabili esclusivamente allo scopo delle agevolazioni di cui al Superbonus.

L’APE convenzionale viene predisposto è relativo all’edificio nella sua interezza, considerando solo i servizi presenti nella situazione ante-intervento. Per la redazione dell’APE convenzionale, riferito come detto a edifici con più unità immobiliari, tutti gli indici di prestazione energetica dell’edificio considerato nella sua interezza si calcolano a partire dagli indici prestazione energetica delle singole unità immobiliari.