Superbonus 110%: il bonus spetta anche a società agricole e imprenditori per i fabbricati rurali ad uso abitativo

L’imprenditore agricolo, ci dice il codice civile (art. 2135), è “chi esercita una delle seguenti attività:

• coltivazione del fondo,
• selvicoltura,
• allevamento di animali e
• attività connesse”.

Già il concetto di “attività connesse” potrebbe presentare qualche problema applicativo. Rimanendo nell’ambito di nostro interesse, ad esempio, ci si è chiesto se l’attività immobiliare potesse rientrare tra quelle ammesse.
Sul punto intervenne l’art. 2 del d.lgs 99/2004, che nella sua ultima formulazione dispone che non costituiscono distrazione dall’esercizio esclusivo delle attività agricole le attività commerciali, industriali, ipotecarie e immobiliari a patto che siano finalizzate a migliorare l’attività agricola. Sulla base di questo, l’Agenzia delle Entrate nel 2010 ha precisato che la società che effettui attività di locazione, comodato e affitto di immobili per uso abitativo, oppure terreni e fabbricati a uso strumentale delle attività agricole, resta agricola se queste attività sono marginali, con entrate non superiori al 10% del ricavo complessivo.
Gli altri requisiti per la qualifica come società agricola sono la sua indicazione nella ragione sociale, l’esercizio esclusivo dell’attività agricola nell’oggetto sociale e la presenza nella compagine societaria di almeno un soggetto in possesso della qualifica di imprenditore agricolo professionale (IAP) o coltivatore diretto.

La società semplice, dal canto suo, è la forma societaria elementare.

È una società di persone, quindi costituita di sole persone e non può esercitare attività commerciale; i soci sono responsabili con il proprio patrimonio.

Torniamo per un momento al superbonus, questo si applica agli interventi effettuati da:

• condomìni
• persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento
• Istituti autonomi case popolari (IACP) o altri istituti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”
• cooperative di abitazione a proprietà indivisa
• Onlus e associazioni di volontariato
• associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Prima di procedere alla soluzione del quesito, vale la pena ricordare cosa si intende per immobile rurale. Questo infatti è un dato oggettivo e non dipende da come è qualificato il possessore né dalla sua classificazione catastale. Ciò che rileva è esclusivamente la sua destinazione funzionale allo svolgimento delle attività agricole e in particolare la presenza dei seguenti requisiti:

• l’immobile funge da abitazione del proprietario o del titolare di altro diritto reale di godimento, del conduttore del fondo rustico, dei familiari conviventi dell’imprenditore agricolo, di pensionati o di soci o amministratori di società agricole, per esigenze connesse all’esercizio dell’attività;
• non deve essere accatastato nelle categorie A/1 e A/8;
• l’immobile è funzionale a fondi di almeno 1 ettaro (3.000 mq se si tratta di terreni di montagna);
• il fatturato per esercizio di attività agricole del soggetto è parte preponderante del suo reddito complessivo.

I requisiti devono sussistere tutti, in ogni momento.

Ora, descrivendo l’ambito soggettivo di applicazione del Superbonus, l’articolo 119 comma 9, la lettera b) individua “le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni”. Nella circolare n. 24/E del 2020 era già stato precisato che quando si scrive “al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni”, il legislatore ha inteso precisare che il Superbonus spetta anche ai contribuenti persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti e professioni, qualora le spese sostenute abbiano ad oggetto interventi effettuati su immobili appartenenti all’ambito “privatistico”; diversi dunque:

• da quelli strumentali alle predette attività di impresa o arti e professioni;
• dalle unità immobiliari che costituiscono l’oggetto della propria attività;
• dai beni patrimoniali appartenenti all’impresa.

Se così non fosse, si dovrebbero considerare esclusi dall’agevolazione tutti i contribuenti intenzionati ad effettuare interventi sulle proprie abitazioni, per il solo fatto di svolgere una attività di impresa o di lavoro autonomo. Il principio si concretizza nell’ammettere alle agevolazioni gli interventi realizzati su immobili “residenziali”.

Si tratta quindi di un criterio oggettivo che per converso determina l’esclusione dal Superbonus degli immobili non residenziali anche se posseduti da soggetti che non svolgono attività di impresa, arti o professioni.

Nella medesima circolare si precisava che, ai fini della detrazione, le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento dell’avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.

In particolare, i beneficiari devono:

• possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• detenere l’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Sono inoltre ammessi a fruire della detrazione anche i familiari del possessore o del detentore dell’immobile (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado, come definito dall’art. 5, co. 5, TUIR) nonché i conviventi di fatto, sempreché sostengano le spese per la realizzazione dei lavori.

La detrazione spetta a tali soggetti, a condizione che:

• siano conviventi con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione se antecedente all’avvio dei lavori;
• le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza. La detrazione, pertanto, non spetta al familiare del possessore o del detentore dell’immobile nel caso di interventi effettuati su immobili che non sono a disposizione (in quanto locati o concessi in comodato).

Pertanto, in applicazione dei criteri sopra enunciati possono fruire del Superbonus i titolari dell’impresa agricola, gli altri soggetti (affittuari, conduttori, ecc.) i soci o dagli amministratori di società semplici agricole (persone fisiche) di cui all’articolo 9 del decreto legge n. 557 del 1993, nonché i dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda. I predetti soggetti possono fruire del Superbonus relativamente alle spese sostenute a condizione che gli interventi siano effettuati su fabbricati rurali a uso abitativo.

Per gli immobili rurali “strumentali” necessari allo svolgimento dell’attività agricola invece l’agevolazione non può essere attivata.

A cura del Dott. Stefano Lappa, Amministratore Delegato di Pronext, consulting firm di Gruppo Contec.