Sblocca cantieri: le novità per l’edilizia privata in materia di rigenerazione urbana e interventi in zone sismiche

Lo Sblocca cantieri è legge: il 17 giugno è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale la legge 14 giugno 2019 n. 55, di conversione del DL n. 32/2019. Allo scopo di dare impulso al sistema produttivo italiano e sostenere la crescita economica, il provvedimento, entrato in vigore il 18 giugno 2019, prevede misure che semplificano il quadro normativo e amministrativo in tema di affidamenti pubblici e in particolar modo le norme relative ai contratti pubblici. Oltre a modificare il Codice appalti (D. Lgs. n. 50/2016), la nuova disposizione apporta alcune modifiche al D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia – T.U.E.) in materia di rigenerazione urbana e interventi in zone sismiche.

Sblocca cantieri e rigenerazione urbana: distanze tra fabbricati, demolizione e ricostruzione

L’articolo 5 del provvedimento modifica l’art. 2-bis del T.U.E. che attribuisce alle Regioni la possibilità di derogare alle previsioni del DM 1444/1968 in tema di distanze. Questo decreto ha presentato fin dalla sua entrata in vigore problematiche interpretative che hanno dato luogo a censure della Corte Costituzionale nei confronti di alcune leggi regionali emanate in attuazione della stessa.

La norma chiarisce che i commi 2 e 3 dell’art. 9 del DM 1444/1968 – che prevedono maggiorazioni delle distanze fra edifici qualora fra essi intercorrano strade destinate al traffico dei veicoli – si applicano esclusivamente nelle zone omogenee C, ovvero quelle zone destinate a nuovi complessi insediativi o con densità superiore ad un ottavo della superficie fondiaria della zona, e non anche alle altre zone omogenee, prime fra tutte le zone B, cioè quelle totalmente o parzialmente edificate.

sblocca cantieri
sblocca cantieri

Per le Regioni e le Province autonome rimane comunque la facoltà di prevedere, con leggi e regolamenti propri, disposizioni derogatorie al DM 1444/1968 e di dettare disposizioni sugli spazi da destinare agli insediamenti residenziali, a quelli produttivi, a quelli riservati alle attività collettive, al verde e ai parcheggi, nell’ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici comunque funzionali a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali.

Quali sono le conseguenze?

  • La maggiorazione della distanza dei fabbricati in funzione della eventuale interposta strada vale solo nelle zone C, quindi vale solo in zona C anche la maggiorazione della distanza oltre i 10 metri se uno dei due fabbricati è più alto fino a raggiungere l’altezza di quest’ultimo
  • Nelle zone B (totalmente o parzialmente edificate) rimane la distanza assoluta di 10 metri e scompare la proporzionalità all’altezza, in linea con la finalità della densificazione edilizia, con la conseguenza di una maggiore compattezza, ma anche di una maggiore densità
  • La possibilità di derogare alla distanza dei 10 metri in casi specifici tramite piano particolareggiato è riservata solo alle zone C e non più anche alle zone B, nelle quali la distanza dei 10 metri non è superabile dal Comune con il piano particolareggiato. Dovrà esserci dunque una legge o un regolamento regionale per specifiche aree territoriali che lo legittimi. Viene così tolta una facoltà alla strumentazione urbanistica di dettaglio, che poteva essere di buon senso proprio in zone di recupero di aree già edificate

Cosa prevede lo Sblocca cantieri per demolizione e ricostruzione?

Lo Sblocca cantieri innova il concetto di demolizione e ricostruzione contenuto nel testo unico dell’edilizia.

Per comprendere la portata delle modifiche, bisogna conoscere la “storia”:

  • Art. 3 del T.U.E.: identifica la ristrutturazione nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico a quello preesistente
  • D. Lgs. 301/2002: scompare il riferimento all’area di sedime, alle caratteristiche dei materiali e alla fedeltà nella ricostruzione, rendendo possibile la ristrutturazione con stessa volumetria e sagoma dell’edificio ristrutturato
  • DL 69/2013, convertito con L. 98/2013: si accantona il riferimento alla sagoma, così è rispettato il concetto di ristrutturazione (e non di nuova costruzione) anche senza identità di sagoma, di sedime, di materiali e senza la generica fedeltà edilizia.

Il DL 32/2019 introduce un concetto generale, secondo il quale, indipendentemente dalla nozione di “ristrutturazione”, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono «in ogni caso» e «comunque» consentiti, se rispettano le distanze legittimamente preesistenti e se vi è coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo. Questa disposizione incide enormemente sull’ambito applicativo delle regole vigenti in materia.

sblocca cantieri
sblocca cantieri

Tale facoltà, infatti, fino a oggi era concessa solamente per gli interventi in zone A di centro storico e senza che si potesse tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente, legittimamente edificate ma prive di valore storico, artistico o ambientale (cfr. art. 9, comma 1, punto 1 DM 1444/1968). Per tutti i casi di nuova costruzione in zone diverse dai centri storici, ai nuovi edifici era imposta una distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti (o superiore, in proporzione all’altezza degli edifici).

La nuova legge pone fine alla discussa questione, prevedendo la possibilità di demolire e ricostruire con le distanze preesistenti, se si assicura la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito rispetto a quello demolito.

Spesso sono sorte contestazioni sulla prevalenza dei 10 metri imposti dal DM qualora il piano urbanistico locale consentisse una distanza inferiore. Il Consiglio di Stato si è espresso con decisione favorevole all’intervento sostitutivo (sentenza 23 aprile 2018, n. 2448), scorporando l’intervento edilizio e distinguendo tra consistenza originaria del fabbricato e intervento di ampliamento con sopraelevazione realizzato sullo stesso fabbricato.  Se si demolisce, ricostruendo successivamente con un ampliamento, deve essere considerata la collocazione dell’ampliamento stesso, che non può violare le distanze; invece il volume demolito e meramente ricostruito, può restare nella stessa collocazione precedente, consolidatasi.

Sblocca cantieri e interventi strutturali in zone sismiche

In tema di interventi in zone sismiche, da tempo era forte l’esigenza di una modifica normativa per ridurre gli adempimenti e semplificare le procedure per le opere da realizzare. Seppur rubricato con riferimento alle sole zone sismiche, l’art. 3 dello Sblocca cantieri reca anche interventi concernenti le opere strutturali in generale.

Opere strutturali: ampliamento ambito di applicazione

L’obbligo di denuncia dei lavori, previsto dall’art. 65 del D.P.R. 380/2001, è stato esteso a tutte le “opere realizzate con materiali e sistemi costruttivi disciplinati dalle norme tecniche in vigore” e non solo limitato alle opere in conglomerato cementizio armato, normale e precompresso, e a struttura metallica. Tale denuncia, unitamente al progetto dell’opera firmato dal progettista e ad una relazione illustrativa firmata dal progettista e dal direttore dei lavori (quali allegati), deve essere presentata allo Sportello unico per l’edilizia tramite PEC.

sblocca cantieri

Costruzioni in zone sismiche: nuove categorie di interventi

Il nuovo art. 94-bis del D.P.R. 380/2001 prevede un’ulteriore distinzione nelle categorie di interventi in zone sismiche; gli adempimenti da effettuare sono graduati in relazione alla scala di rilevanza, con l’obbligo della preventiva autorizzazione del competente ufficio tecnico della Regione solo per gli interventi rilevanti. L’individuazione degli interventi dal punto di vista strutturale e di altri aspetti di dettaglio è di competenza del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, d’intesa con la Conferenza Unificata.

Interventi “rilevanti” nei riguardi della pubblica incolumità

  • Gli interventi di adeguamento o miglioramento sismico di costruzioni esistenti nelle località sismiche ad alta sismicità (zona 1) e media sismicità (zona 2, limitatamente a valori di peak ground acceleration compresi tra 0,20 e 0,25 g)
  • Le nuove costruzioni che si discostino dalle usuali tipologie o che per la loro particolare complessità strutturale richiedano più articolate calcolazioni e verifiche
  • Gli interventi relativi ad edifici di interesse strategico e alle opere infrastrutturali la cui funzionalità durante gli eventi sismici assume rilievo fondamentale per le finalità di protezione civile, nonché relativi agli edifici e alle opere infrastrutturali che possono assumere rilevanza in relazione alle conseguenze di un loro eventuale collasso

Interventi “di minore rilevanza” nei riguardi della pubblica incolumità

  • Gli interventi di adeguamento o miglioramento sismico di costruzioni esistenti nelle località sismiche a media sismicità (zona 2, limitatamente a valori di peak ground acceleration compresi tra 0,15 e 0,20 g e zona 3)
  • Le riparazioni e gli interventi locali sulle costruzioni esistenti
  • Le nuove costruzioni che non rientrano nel punto precedente
  • Le nuove costruzioni appartenenti alla classe di costruzioni con presenza solo occasionale di persone e edifici agricoli (classe I, par. 2.4.2 del D.M. 17/01/2018)

Interventi “privi di rilevanza” nei riguardi della pubblica incolumità

  • Gli li interventi che, per loro caratteristiche intrinseche e per destinazione d’uso, non costituiscono pericolo per la pubblica incolumità

A cura della Dott.ssa Giulia Stoppa, responsabile del servizio aggiornamento normativo offerto da Pronext, società del Gruppo Contec attiva nella consulenza in ambito real estate e nel supporto legale a gestori immobiliari, investitori e pubbliche amministrazioni.

Pronext - Logo
Contec Gruppo - Logo