La valutazione del miglioramento delle classi energetiche in condominio di volume inferiore a quello dell’edificio

Oggi analizziamo la valutazione del miglioramento di due classi energetiche per un intervento di efficientamento energetico in condominio di volume inferiore a quello dell’edificio. Scopriamo se anche il condominio misto può ottenere il Superbonus 110%!

Massimo Mira – Avvocato Civilista

L’avvocato Mira, con studio in Bolzano e Ortisei, si occupa prevalentemente di diritto delle obbligazioni e dei contratti, di appalto, di diritti reali, di risarcimento del danno, di successioni ed eredità, di diritto di famiglia, nonché di tutela del credito, esecuzioni e procedure concorsuali, tutelando sia in sede giudiziale, che stragiudiziale, gli interessi di clienti privati e aziendali.

Scrive inoltre articoli dedicati ad artigiani e professionisti per cercare di rendere più comprensibili le normative specifiche del settore e per evidenziare eventuali novità legislative e interpretative.

Massimo Mira - Avvocato a Bolzano
Massimo Mira - Avvocato a Bolzano

La posizione dell’Agenzia delle Entrate sul efficientamento energetico de condominio misto

Premessa: cos’è un condominio misto

Il dubbio interpretativo nasce dalla seguente situazione di fatto: siamo in presenza di un condominio che ricomprende i volumi “A” e “B” facenti parte di un edificio, del quale è parte anche il volume “C” che, di contro, non è parte del condominio.

  • Il volume “A” è costituito da unità residenziali ad uso abitativo (categoria catastale A) e da unità di categoria catastale D.
  • Il volume “B” è integralmente costituito da immobili di categoria D, appartenenti ad un istituto di credito.
  • Quest’ultimo, titolare di una unità immobiliare di categoria catastale D/5, occupa il piano terra e primo di tutti e tre i volumi (“A”, “B”, “C”);  la particolarità è che tale unità immobiliare non è delimitata da alcuna parete divisoria.

Nelle intenzioni del committente, il corpo principale (volume “A”) sarà oggetto di intervento di riqualificazione energetica del tetto e della parete sud; il corpo secondario (volume “B”) sarà oggetto di intervento di riqualificazione energetica del tetto-piano di copertura. I condòmini intenderebbero usufruire dell’agevolazione “Superbonus 110%” per i lavori di efficientamento energetico sulle parti comuni condominiali sopra elencati, rientranti fra gli interventi “trainanti” ai sensi dell’articolo 119, comma 1, del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34.

Ciò considerato, il condominio si pone il dubbio di come si debba procedere ai fini della valutazione del requisito del miglioramento di almeno due classi energetiche richiesto dalla normativa; sostiene, in particolare, che, ai fini del requisito del miglioramento di due classi energetiche, vengano considerati i soli interventi sui volumi “A” e “B”, che costituiscono condominio, sebbene collegati, ai piani terra e primo, con il volume “C”.

Soluzione: il Superbonus 110% può essere adoperato anche per il risparmio energetico in condominio misto?

Per la soluzione di tale dubbio interpretativo, alla luce della particolare situazione in essere, occorre prendere le mosse dall’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito decreto Rilancio), dapprima convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, e successivamente modificato dalla legge 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021), nonché, da ultimo, dall’articolo 1, comma 3, del decreto legge 6 maggio 2021,n. 59 (in corso di conversione) e dall’articolo 33, comma 1, del decreto legge 31 maggio 2021, n. 77 (anch’esso in corso di conversione). Tale normativa disciplina la detrazione, nella misura del 110 per cento, delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 a fronte di specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica (ivi inclusa l’installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (c.d. Superbonus).

miglioramento categoria energetica in condominio minore 50% (2)

Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (c.d. “ecobonus”) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. “sismabonus”), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63. Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.

Con riferimento all’applicazione di tale agevolazione, prima dell’entrata in vigore della legge di bilancio 2021, sono stati forniti chiarimenti direttamente da parte dell’Agenzia delle Entrate con la circolare dell’8 agosto 2020, n. 24/E, con la risoluzione del 28 settembre 2020, n. 60/E, e con la circolare del 22 dicembre 2020, n. 30/E, a cui si rinvia per una completa disamina degli aspetti di carattere generale della normativa in esame.

Peraltro, in relazione alle questioni interpretative sopra descritte in materia di Superbonus, sono state fornite diverse risposte a istanze d’interpello. In particolare, per quanto di interesse, si rileva che nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che nell’ambito degli interventi “trainanti” finalizzati all’efficienza energetica, il Superbonus spetta, ai sensi del citato articolo 119, comma 1, lett. a) del decreto Rilancio, anche per le spese sostenute per:

[…] interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio (“non residenziale nel suo complesso”). Il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi cosiddetti “trainati” realizzati sui propri immobili, sempre che questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).

Per effetto della modifica apportata al comma 1 del citato articolo 119 da parte della legge di bilancio 2021, nell’ambito degli imiglioramento categoria energetica in condominio minore 50% (1) nterventi “trainanti” – finalizzati all’efficienza energetica ammessi al Superbonus – rientrano anche gli interventi per la coibentazione del tetto “senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente” (cfr. articolo 1, comma 66, lettera a), n. 2), della legge n. 178 del 2020).

Il comma 3 dell’articolo 119 del decreto Rilancio prevede che ai fini “dell’accesso alla detrazione, gli interventi di cui ai commi 1 e 2 del presente articolo devono rispettare i requisiti minimi previsti dai decreti di cui al comma 3- ter dell’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, e, nel loro complesso, devono assicurare, anche congiuntamente agli interventi di cui ai commi 5 e 6 del presente articolo, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio”.

Vademecum APE Convenzionale per Superbonus 110%

Il conseguimento, con gli interventi realizzati, del miglioramento di due classi energetiche ovvero, se ciò non risulti possibile in quanto, come precisato nella citata circolare n. 24/E del 2020, l’edificio è già nella penultima (terzultima) classe, il conseguimento della classe energetica più alta, deve essere dimostrato con l’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) convenzionale, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Con riferimento alle modalità con cui determinare tale miglioramento, non di competenza dell’Agenzia delle Entrate, si deve far riferimento ai chiarimenti forniti da ENEA nel cosiddetto “Vademecum APE Convenzionale“.

Nello specifico, il cosiddetto “APE convenzionale” ha la finalità di dimostrare il miglioramento di due classi energetiche ai fini della richiesta di incentivi Superbonus. Nel caso di edifici pluri-unità, contrariamente a quanto previsto per l’APE tradizionale, l’attestato convenzionale è redatto per l’intero edificio e non per la singola unità immobiliare, secondo le indicazioni contenute nel punto 12 dell’allegato A del decreto 06 agosto 2020 (c.d. “requisiti Ecobonus”).

Nel caso di edifici composti da più unità immobiliari, bisogna distinguere, però, i seguenti casi:

  1. incidenza residenziale maggiore del 50% riferita alla superficie catastale: si considerano nell’APE convenzionale tutte le unità immobiliari, di qualsiasi destinazione d’uso, dotate di impianto di climatizzazione invernale e le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale nelle quali è legittimo installarlo.
  2. incidenza residenziale minore o uguale al 50% riferita alla superficie catastale: le unità immobiliari da considerare nell’APE convenzionale sono solo quelle residenziali, comprese anche le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale.

In entrambi i casi sopra riportati, le unità immobiliari sprovviste di impianti si prendono in considerazione, secondo quanto previsto nel punto 2.1 dell’allegato 1 del decreto 26 giugno 2015 “Linee guida per la certificazione energetica”. Nell’APE convenzionale, inoltre, possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica, a seconda della percentuale di incidenza residenziale dell’edificio.

Tanto premesso, nel presupposto che l’edificio nella sua interezza sia costituito dai volumi “A”, “B” e “C”, si ritiene che, nel rispetto di ogni altro requisito e condizioni normativamente previste, con riferimento ai lavori di efficientamento che andrà ad effettuare sui volumi A e B, si dovrà valutare il rispetto del 25 per cento minimo della superficie disperdente lorda interessato dall’intervento, richiesto per usufruire del Superbonus, considerando l’edificio nella sua interezza (volumi “A”, “B” e “C”).

Questioni particolari: domande e risposte per il Superbonus 110%

Ti presentiamo una serie di domande e risposte frequenti e dubbio che potrebbero sorgere.

Coibentazione del tetto e conteggio della superficie disperdente

Come noto, è possibile far ricadere la coibentazione del tetto all’interno del Superbonus; in tali casi, ci si chiede se la relativa superficie, visto che non è la prima superficie disperdente, debba essere conteggiata come superficie disperdente.
La risposta è fornita dall’attenta lettura della normativa di riferimento: essa indica esplicitamente che gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano nella disciplina agevolativa, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente.

Spese detraibili

La normativa parla di spese detraibili. È opportuno indicare esattamente cosa si intenda con “detrazione” e quale sia la differenza con la “deduzione”.
Come noto, le agevolazioni consistono nella possibilità di usufruire di una “detrazione” fiscale. In proposito, si chiarisce che con l’espressione “detrazione” ci si riferisce ad un importo che viene generato e che va a ridurre l’imposta dovuta dal contribuente.
Diversamente, quando si parla di “deduzione”, significa che una somma viene portata in diminuzione dal reddito imponibile, e opera quindi a monte dell’imposta e delle detrazioni.
Ne segue che mentre l’importo della detrazione genera un pari risparmio di imposta (salva la possibilità, qualora la detrazione sia più alta dell’imposta stessa, di accedere alla cessione del credito), l’importo della deduzione genera un risparmio che è proporzionale all’aliquota di imposta da applicarsi al reddito imponibile.
Se ad esempio l’aliquota d’imposta è pari al 30%, una deduzione di euro 1.000,00 genera un risparmio di euro 300,00. Viceversa, una detrazione di euro 1.000,00 genera un risparmio del medesimo importo di euro 1.000,00 a prescindere dall’aliquota d’imposta.

Limite di detrazione e massimo della spesa: quale la differenza?

Questione che crea non pochi malintesi. Occorre chiarire: il massimale di spesa indica l’importo massimo della spesa sostenuta dal contribuente per la realizzazione dello specifico intervento che può essere oggetto di agevolazione. Diversamente, l’importo massimo della detrazione si calcola applicando all’importo massimo della spesa la percentuale di agevolazione che la normativa riconosce (110% nel caso del Superbonus).

Pertanto, ipotizzando un intervento con massimale di spesa pari a euro 50.000,00, il massimale di detrazione sarà pari a euro 55.000,00 (50.000,00 x 110%).

Le eventuali spese sostenute dal contribuente eccedenti il massimale di spesa (euro 50.000,00, nell’esempio formulato) non potranno essere oggetto di agevolazione e pertanto rimarranno a carico del contribuente stesso.

Salto di due classi e intervento trainato

Spesso nasce il dubbio se, nel raggiungimento del salto di due classi energetiche, si debba far riferimento solo all’intervento principale o si possa considerare anche l’eventuale intervento “trainato”?
Da un’interpretazione sistemica della normativa, si può dedurre che il miglioramento della classe energetica non debba obbligatoriamente discendere unicamente dagli interventi principali “trainanti”, ma possa essere conseguito considerando nel loro complesso anche gli eventuali interventi “trainati”.
Tra essi, sono compresi l’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo.
Unico requisito, tali interventi devono essere eseguiti congiuntamente, come specificato dalla Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 3, dell’Agenzia delle Entrate.

La sostituzione dei cassonetti delle tapparelle

Ci si chiede se la sostituzione dei cassonetti delle tapparelle possa rientrare all’interno del Superbonus 110%. Sì, la risposta è affermativa. Riprendendo i chiarimenti forniti dall’ENEA in riferimento all’Ecobonus, sono compresi nell’intervento di sostituzione dei serramenti la fornitura e posa in opera di scuri, persiane, avvolgibili, cassonetti (se solidali con l’infisso) e suoi elementi accessori, purché tale sostituzione avvenga simultaneamente a quella degli infissi (o del solo vetro). In questo caso, nella valutazione della trasmittanza, può quindi considerarsi anche l’apporto degli elementi oscuranti.

Lascia un Commento